Le marché immobilier de Gardonne (24680) et du Bergeracois reste l’un des plus accessibles de France sur le segment résidentiel et secondaire. Avec sa proximité de Bergerac (10 km), sa gare SNCF directe vers Bordeaux, et son cadre rural préservé, Gardonne attire familles, retraités et investisseurs étrangers. Voici notre analyse 2026 du marché : prix, évolution, conseils.
Prix moyens à Gardonne (mai 2026)
Maisons
| Type | Surface | Prix indicatif | €/m² |
|---|---|---|---|
| Maison village | 80-110 m² | 130 000 - 180 000 € | 1 500 - 1 800 €/m² |
| Maison avec jardin | 100-150 m² | 180 000 - 270 000 € | 1 700 - 2 000 €/m² |
| Belle maison rénovée | 130-200 m² | 250 000 - 380 000 € | 1 800 - 2 300 €/m² |
| Maison de caractère / pierre | 200+ m² | 350 000 - 600 000 € | 2 000 - 3 000 €/m² |
| Domaine viticole / propriété | 500+ m² + terres | 600 000 - 2 M€+ | variable |
Appartements
Très peu d’appartements à Gardonne (village rural, principalement maisons). Quelques lofts en ancien ou T3 dans des immeubles de bourg :
- T2-T3 ancien : 80 000 - 130 000 € (1 200-1 500 €/m²)
Terrains constructibles
- Lotissements : 30 000 - 80 000 € pour 700-1 200 m² (35-65 €/m²)
- Hors lotissement : 25-50 €/m² (variable selon viabilisation)
Comparaison avec Bergerac et Périgord
| Localité | Prix moyen €/m² (maison) |
|---|---|
| Gardonne | 1 700 €/m² |
| Bergerac centre | 1 900 - 2 300 €/m² |
| Lamonzie-Saint-Martin | 1 600 €/m² |
| Saussignac | 2 000 - 2 400 €/m² (vue vignoble) |
| Monbazillac | 2 200 - 2 800 €/m² |
| Issigeac (médiéval) | 2 000 - 2 600 €/m² |
| Périgueux | 1 800 €/m² |
| Sarlat (très touristique) | 2 800 - 3 500 €/m² |
| Bordeaux | 4 800 - 5 500 €/m² |
Gardonne reste donc parmi les communes les plus accessibles de la zone, malgré sa proximité de Bergerac et son potentiel immobilier.
Évolution récente (2024-2026)
- 2023 : pic de prix post-Covid (+10 % sur 2 ans)
- 2024-2025 : stabilisation, légère baisse (-2 à -5 %) liée à la remontée des taux
- 2026 (prévision) : reprise modérée, baisse des taux d’emprunt (3.5 % vs 4.5 % en 2024) qui redonne du pouvoir d’achat
Le marché est moins spéculatif qu’en zone touristique pure (Sarlat, vallée Vézère). Le prix suit l’usage résidentiel principal.
Pourquoi acheter à Gardonne ?
✅ Atouts
- Prix accessible (40 % moins cher que Bordeaux à 70 km)
- Proximité Bergerac (10 km, hôpital, lycées)
- Train direct Bordeaux (1h05) — idéal télétravail Bordeaux
- Cadre rural préservé (vignoble, vues sur la Dordogne)
- Climat doux (océanique tempéré)
- Vie locale (commerces, école, services)
⚠️ Points d’attention
- Voiture indispensable au-delà du bourg
- Marché de l’emploi local restreint (Bergerac est l’aire d’attraction)
- Internet : fibre quasi partout en 2026, mais vérifier l’éligibilité pour les hameaux isolés
- Charges hivernales : maisons anciennes en pierre = bonne thermique mais chauffage souvent au fioul/gaz à remplacer
Acheteurs typiques
À Gardonne et Bergeracois, on rencontre :
- Locaux (~60 %) : Gardonnais ou habitants du Bergeracois souhaitant acheter
- Bordelais (~15 %) : résidence secondaire ou télétravail
- Britanniques (~10 %) : tradition forte dans le Bergeracois (depuis 30+ ans)
- Néerlandais, Belges, Allemands (~5 %) : expatriés Européens
- Parisiens (~5 %) : retraite ou résidence secondaire
- Investisseurs locatifs (~5 %) : meublé tourisme, location longue durée
Acheter à Gardonne : étapes pratiques
1. Définir le projet
- Résidence principale ou secondaire ?
- Budget global (prix + frais notaire 7-8 % + travaux estimés)
- Critères : surface habitable, jardin, garage, état (neuf vs à rénover)
2. Trouver le bien
Agences locales :
- Plusieurs agences à Bergerac (Century 21, Orpi, Foncia, Stéphane Plaza)
- Notaires (souvent excellentes affaires off-market)
- Réseau Gîtes de France (pour les chambres d’hôtes en activité)
Sites en ligne :
- LeBonCoin (très utilisé en zone rurale)
- SeLoger, Logic-Immo
- BienIci, Meilleurs Agents
Notaire :
- Annonces sur immobilier.notaires.fr
- Affaires de successions, ventes anticipées
3. Visite et négociation
- Visiter en différentes saisons si possible (hiver = humidité éventuelle)
- Faire intervenir un artisan / architecte pour estimer les travaux
- Négociation : généralement -5 à -10 % du prix affiché en 2026
4. Compromis et financement
- Compromis de vente : signé chez le notaire (frais ~250 € pour le compromis)
- Délai de rétractation : 10 jours
- Financement : courtier ou banque locale (Crédit Agricole de Gardonne, Crédit Mutuel, BNP)
- Délai obtention prêt : 30-45 jours
5. Acte authentique
- 3-4 mois après le compromis
- Frais de notaire : 7-8 % dans l’ancien
- Remise des clés le jour J
Investissement locatif
Location longue durée
Demande forte à Gardonne pour les T3-T4 (jeunes couples, familles travaillant à Berkem ou à Bergerac) :
- Loyers : 600-900 €/mois pour T3 (60-80 m²)
- Rendement brut : 5-7 % (excellent par rapport à Bordeaux 3-4 %)
Location saisonnière (Airbnb)
Forte demande œnotouristique :
- Tarifs : 70-130 €/nuit selon saison et standing
- Taux occupation : 50-65 % sur l’année
- Rendement brut : 6-9 %
- Réglementation : déclaration mairie, taxe de séjour à collecter
Chambre d’hôtes
Activité très développée dans le Bergeracois. Combinable avec activité viticole ou télétravail. Investissement maison de charme : 250 000 - 500 000 €.
Aides et dispositifs
Pour les primo-accédants
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : sous conditions de ressources
- Prêt accession Action Logement (entreprises 10+ salariés)
Pour les rénovations
- MaPrimeRénov’ (jusqu’à 20 000 € pour rénovation globale)
- CEE (Certificats Économies Énergie) : isolation, chauffage
- Aides ANAH : pour les ménages modestes
Pour les acheteurs étrangers
- Pas de restriction d’achat pour les non-résidents UE
- Hors UE : démarches plus complexes, demander à un notaire
- Prêt : possible auprès de banques françaises (BNP International, HSBC)
Tendances 2026
- ✅ Demande forte sur les maisons rénovées avec jardin
- ✅ Télétravailleurs Bordelais et Parisiens en hausse
- ⚠️ Stocks faibles : moins de biens disponibles que 2020-2022
- ⚠️ Travaux énergétiques : DPE F/G interdits à la location dès 2025
- 🔮 Lente revalorisation : +1 à +3 % en 2026 attendue après la baisse 2024
Questions fréquentes
Quel est le prix d’une maison à Gardonne ?
Comptez 130 000 € pour une petite maison de village, 180 000 - 280 000 € pour une maison familiale avec jardin, et 350 000 € et plus pour une maison de caractère bien rénovée.
Peut-on acheter une propriété viticole à Gardonne ?
Quelques propriétés viticoles sont à vendre dans le Bergeracois (5-50 ha). Budgets : 600 000 € (petite propriété) à 2-5 M€ (domaine reconnu). Les transactions sont confidentielles ; passer par un notaire ou agence spécialisée œnotourisme.
Quel taux de rendement locatif ?
Location longue durée : 5-7 % brut. Location saisonnière (Airbnb) : 6-9 % brut. Les rendements sont nettement supérieurs à Bordeaux (3-4 %), ce qui explique l’intérêt des investisseurs.
Faut-il acheter à Gardonne ou Bergerac ?
- Gardonne : moins cher, plus calme, train direct Bordeaux, idéal famille
- Bergerac : plus services, plus dynamique, meilleur pour résidence principale active
Selon votre projet : familles et télétravailleurs → Gardonne, actifs Bergerac → Bergerac.
En savoir plus
Questions fréquentes.
Quel est le meilleur choix pour immobilier à gardonne : prix, marché et conseils achat (2026) ?
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Quels sont les critères importants à comparer ?
Les critères principaux sont la qualité, le prix, la durabilité et la pertinence pour votre besoin. Le comparatif les passe en revue point par point.
Quel budget prévoir ?
Le budget varie selon la gamme retenue. Les prix indicatifs sont précisés dans chaque section du comparatif.
Où acheter au meilleur prix ?
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