Prix de l'immobilier à Gardonne

Le prix de l'immobilier à Gardonne en 2026

Le prix médian au m² (maison et appartement)

Étirée le long de la rive gauche de la Dordogne, à l'ouest de Bergerac et aux portes du vignoble de l'AOC Bergerac, la commune de Gardonne (24680) séduit les familles à la recherche d'un cadre de vallée calme et d'un accès facile aux services de Bergerac. Résultat : un marché immobilier abordable, l'un des plus accessibles du Bergeracois. D'après les ventes réellement enregistrées par la Direction générale des finances publiques (base Demandes de valeurs foncières, dite DVF), le prix médian s'établit à 1 600 €/m² pour une maison et 1 511 €/m² pour un appartement.

Concrètement, pour une maison familiale de 90 m², le budget médian tourne autour de 144 000 €, tandis qu'un appartement de 60 m² se négocie en moyenne autour de 90 660 €, hors frais de notaire. Ces montants restent des repères statistiques : le prix réel d'un bien dépend de son emplacement précis (centre-bourg, lotissement, proximité de la Dordogne), de son état, de la présence d'un terrain, d'une dépendance ou d'une vue sur la vallée.

Pourquoi le prix au m² ne dit pas tout

Le prix au mètre carré est l'indicateur le plus parlant pour comparer des biens entre eux, mais il ne dit pas tout. Une maison de bourg à rénover et une villa récente avec jardin peuvent afficher un écart de 30 à 40 % à surface équivalente. De même, dans une petite commune comme Gardonne, le faible nombre de ventes rend le prix médian sensible d'une année sur l'autre : quelques transactions atypiques suffisent à le faire varier. Prendre appui sur les ventes réellement conclues — et non sur les prix affichés dans les vitrines d'agences — reste la meilleure façon de situer objectivement un bien sur le marché gardonnais.

Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP / data.gouv.fr) · données 2021–2024

Évolution des prix immobiliers à Gardonne

Sur la période, la tendance est globalement haussière. Le prix médian des maisons est passé d'environ 1 541 €/m² en 2021 à 1 664 €/m² en 2024, soit une progression de près de 8 % (+123 €/m²). Cette dynamique modérée reflète l'attractivité résidentielle de la vallée de la Dordogne, portée par la proximité de Bergerac, la recherche d'espace et des prix d'entrée nettement inférieurs à ceux des secteurs les plus touristiques du Périgord.

Sur un marché de cette taille, la courbe présente logiquement des à-coups d'une année sur l'autre : le volume réduit de transactions fait fluctuer la médiane selon la nature des biens vendus. C'est la tendance de fond, plutôt que la valeur d'une année isolée, qu'il faut retenir — ici, une valorisation lente mais réelle du bâti gardonnais.

Volume de ventes : un marché de petite commune

Au-delà des prix, le nombre de transactions renseigne sur la liquidité du marché — c'est-à-dire la facilité à vendre ou à acheter. À Gardonne, le rythme est celui d'une petite commune : quelques dizaines de ventes par an, avec un net ralentissement à partir de 2023, cohérent avec la remontée des taux de crédit qui a freiné le marché partout en France.

Sur l'ensemble de la période, ce sont environ 146 ventes de logements qui ont été enregistrées. Ce volume limité signifie qu'un acheteur doit souvent se positionner vite sur les biens de qualité, encore rares sur le secteur, tandis qu'un vendeur a intérêt à afficher un prix réaliste pour ne pas voir son bien s'installer dans la durée.

Maison ou appartement : quel écart de prix ?

Gardonne est avant tout une commune de maisons : sur la période, on compte 139 ventes de maisons pour seulement 7 ventes d'appartements. Le prix au m² d'un appartement (1 511 €) reste inférieur à celui d'une maison (1 600 €), un écart d'environ 6 % qui s'explique par la rareté des programmes collectifs et la prime accordée au terrain et à l'indépendance en zone rurale.

Ce qui fait le prix de l'immobilier à Gardonne

Plusieurs facteurs expliquent la valeur des biens sur la commune :

• Le cadre de la vallée de la Dordogne : bords de rivière, vignoble AOC Bergerac, paysages de coteaux — un environnement recherché à prix modéré.
• La proximité de Bergerac : à un quart d'heure de la ville, de ses commerces, de son hôpital et de son aéroport, Gardonne profite d'un bassin d'emploi et de services proche.
• La desserte : située sur l'axe Bergerac–Sainte-Foy-la-Grande et sur la ligne ferroviaire Bordeaux–Sarlat, la commune bénéficie d'une gare et d'un accès routier appréciés des actifs.
• L'exposition aux risques naturels : la proximité de la Dordogne expose certaines parcelles au risque inondation, un point à vérifier avant tout achat (voir notre page risques naturels à Gardonne).

Dans quels secteurs acheter à Gardonne ?

Le prix médian communal masque des écarts selon les secteurs. Connaître ces micro-marchés est essentiel pour acheter au bon prix ou fixer le juste prix de vente.

• Le centre-bourg : maisons de ville et habitat ancien, proches des commerces, de l'école et de la gare. Les biens rénovés se négocient au-dessus de la médiane ; les logements à rénover restent parmi les plus accessibles de la commune, prisés des primo-accédants et des investisseurs.
• Les abords de la Dordogne : secteur recherché pour son cadre, mais à examiner de près au regard du zonage inondation, qui peut limiter la constructibilité et peser sur l'assurance.
• Les lotissements et quartiers pavillonnaires : villas récentes avec jardin et garage, cœur du marché familial, généralement autour du prix médian.
• Les coteaux et hameaux : maisons de campagne et propriétés sur de plus grands terrains, souvent dans le vignoble, dont la valeur dépend fortement de la surface, de l'exposition et de l'état.

Frais de notaire et budget total d'un achat

Le prix affiché n'est jamais le coût final. Dans l'ancien — qui représente l'essentiel du marché gardonnais — les frais de notaire avoisinent 7,5 à 8 % du prix de vente. Pour une maison au budget médian de 144 000 €, il faut donc prévoir environ 11 088 € de frais, soit un budget total proche de 155 088 €. À cela peuvent s'ajouter les frais d'agence (généralement 4 à 6 %) et, pour un achat à crédit, les frais de garantie et de dossier bancaire.

Ces montants restent indicatifs : le taux exact des « frais de notaire » (composés en réalité majoritairement de droits de mutation reversés au département et à la commune) dépend de la nature du bien et de sa localisation. Un simulateur officiel est disponible sur le site des notaires de France.

Louer à Gardonne : marché locatif et rendement

Une demande portée par le bassin de Bergerac

Gardonne attire aussi les investisseurs locatifs, séduits par des prix d'entrée modérés et une demande locative alimentée par les actifs du bassin de Bergerac et la proximité de la gare. Le dynamisme du tissu économique local, fait de commerces, d'artisans et d'exploitations agricoles, entretient un flux régulier de locataires. Les petites surfaces (studios et T2) proches du centre, des commerces et de l'école de la commune se louent le plus facilement. Sur la base d'un appartement de 60 m² acquis autour de 90 660 € et d'un loyer de marché typique du secteur, le rendement locatif brut se situe généralement entre 5 % et 7 %, un niveau élevé rendu possible par des prix d'achat contenus.

Acheter ou vendre à Gardonne : nos repères

Pour un acheteur, la faible rotation du marché (quelques dizaines de ventes par an) impose d'être réactif et bien financé : les biens de qualité au bon prix partent vite. Utilisez les prix réels de cette page comme base de négociation objective plutôt que les seules annonces, souvent affichées au-dessus du marché.

Pour un vendeur, la valorisation lente mais réelle des prix depuis 2021 est un atout, mais le ralentissement récent des ventes invite à un affichage réaliste : un bien correctement estimé se vend, un bien surévalué s'installe dans la durée. Les données DVF présentées ici, issues des ventes réellement conclues, offrent le repère le plus fiable pour fixer votre prix — à affiner avec un professionnel connaissant les spécificités de chaque secteur de Gardonne.

Comment ce prix est-il calculé ?

Les chiffres de cette page ne sont pas des estimations d'agence : ils reposent sur les ventes réelles enregistrées par les notaires et transmises à l'administration fiscale via la base Demandes de valeurs foncières (DVF), publiée en open data par la DGFiP. Nous calculons le prix médian (et non la moyenne, plus sensible aux valeurs extrêmes) sur les seules ventes de logements bâtis, après filtrage des transactions aberrantes (biens de moins de 9 m², valeurs hors marché, ventes multiples).